lunes, 18 de enero de 2010

Práctica administrativa en un entorno capitalista: Reconociendo garantías truchas


IDEAS PRELIMINARES, MARCO CONCEPTUAL

Hacia el inicio de la última década del siglo XX, sin duda hubo un punto de inflexión, sin duda ocurrió algo trascendente, algo que cambió el curso de los acontecimientos: El derrumbe de las economías socialistas europeas.

Ello ciertamente no aquietó la controversia capitalismo – comunismo, aunque con toda evidencia le dio un enfoque diferente.

No deseamos aquí analizar detalladamente esta controversia así como el emblemático y arrogante y ya superado “Fin de la historia”, pero sí queremos llamar la atención al menos en un aspecto, y es el siguiente.

En el apoyo personal y en la adhesión sincera al sistema socialista o a la organización capitalista, sin duda influyen los sentimientos más íntimos de las personas, sus convicciones más arraizadas, sus ideas primarias y en cierta forma intuitivas y profundas, sus simpatías ideológicas más caracterizadas, y por lo tanto tal vez por la vía de la argumentación y de la controversia especulativa, será difícil poder ponerse de acuerdo sobre cual es el sistema político-económico mejor y más competente para impulsar el progreso de la humanidad, y para simultáneamente dar a la población las mejores condiciones medias de vida. Para dilucidar este dilema, para esclarecer esta controversia, para aclarar este planteamiento, tal vez no habría otra que dejar desarrollarse ambos sistemas en el mundo globalizado de hoy día y en diferentes países o regiones, y posiblemente el simple escurrir del tiempo bastaría entonces para resolver la cuestión planteada, al así poder comparar objetivamente indicadores sociales y económicos relevados en las dos realidades con diferentes organizaciones de base.

Pero obviamente, si realmente se pudiera realizar este experimento, sería bueno que no se hicieran trampas, sería bueno que esta experiencia se desarrollara en condiciones de igualdad para ambos sistemas económico-sociales, y no que arbitrariamente y desequilibradamente se favoreciera la aplicación de uno de estos procesos, a la par que en alguna medida se dificultara el desarrollo del otro proceso.

Y en la hipotética y utópica situación experimental señalada, también sería bueno que se pudiera comparar la mejor aplicación del capitalismo con la mejor aplicación del socialismo, y no que se terminara por medir fuerzas entre un socialismo tartamudo y un capitalismo desviado.

Lo que queremos decir con esto es que la ideología capitalista y la ideología socialista están imbuidas de fuertes condicionantes filosóficas y políticas, y por cierto en ello no hay nada de malo sino al contrario, pero en los análisis y en las aplicaciones que se hagan de uno u otro sistema, conviene que no se pasen por alto desvíos más o menos gruesos, que en un análisis teórico tal vez pudieran pasar desapercibidos o ser despreciados sus posibles efectos.

Por ejemplo, si en el sistema capitalista y en lo teórico apoyamos la individualidad y el propio interés personal, como fuentes impulsoras del desarrollo económico y social, y como un elemento central para el ordenamiento comunitario, no es cuestión de oscurecer o envilecer esta importante regla de juego, permitiendo o tolerando altos índices de delincuencia, de especulación, de corrupción, de narcotráfico y adicciones; obviamente en este marco convendría plantearse el siguiente interrogante-problema: ¿el sistema capitalista promueve o al menos tolera un porcentaje significativo de delincuencia, de especulación, de corrupción, de adicciones a drogas, de inseguridad ciudadana? Si la respuesta es positiva, si la respuesta es afirmativa, bueno, se dejará seguir adelante con el experimento antes mencionado, pero si la respuesta es negativa, rápidamente deberán implementarse reformas financieras estructurales o de cualquier otra índole, de forma de minimizar o incluso de eliminar completamente la delincuencia, la especulación, la corrupción, la inseguridad ciudadana, la dependencia a sustancias adictivas. Y bueno, en nuestra modesta opinión, el hecho de admitir el enriquecimiento personal como motor del desarrollo productivo y del accionar de los agentes económicos, no conlleva obligatoriamente implícito también el accionar más o menos libre de delincuentes, especuladores, corruptos, coimeros, inmorales, violentos, y traficantes.

Es cierto, con el tipo de desvíos recién enumerados, practicando por ejemplo las comisiones ilegales y secretas como medio para obtener jugosos contratos con el Estado, o especulando en la Bolsa de Valores gracias a que se tiene información privilegiada obtenida tal vez mediante soborno, o incentivando los robos de mobiliario y luminarias en casas particulares como medio para tener mercadería barata para una fina casa de antigüedades, o generando y vendiendo pornografía, o acaso llevando adelante un muy próspero comercio gracias a que se es hábil en estafar al Fisco (gracias a que se practica defraudación fiscal), etcétera, etcétera, etcétera, ciertamente pueden llegar a obtenerse así muy importantes ganancias, pero este tipo de enriquecimiento es ilícito, es injusto, es inconveniente para la sociedad, y no necesariamente debe acompañar en forma obligada al modelo capitalista de producción y de distribución de recursos.

Y otro tanto podría decirse para el sistema socialista. Si en este tipo de organización y en lo teórico apoyamos el interés social como objetivo primordial, así como la conducción centralizada de la producción y de la economía, no es cuestión de oscurecer o de envilecer estas reglas de juego, permitiendo o tolerando gran ineficiencia en la administración de los planes de apoyo social, o permitiendo y tolerando prebendas y beneficios para la cúpula directiva que van más allá de una justa y razonable remuneración personal. Los señalados son hipotéticos y eventuales desvíos del modelo socialista, que no están en sus bases programáticas, que no se incluyen en los objetivos retenidos, y que por tanto deben de ser considerados desvíos no deseados y a erradicar.

Ahora bien, los señalados desvíos indeseados en ambos modelos capitalista y socialista, y algunos otros no tan difíciles de imaginar, en nuestra opinión particular, tienen su origen en la organización financiera adoptada, en el uso del dinero anónimo, en el uso de monedas no nominativas que impiden o dificultan el análisis fiable y cómodo de largas cadenas de pago, tal como lo demostró y señaló públicamente el activista social catalán Agustí Chalaux de Subirà, y tal como lo continúa afirmando y destacando hoy día el Centro de Estudios Joan Bardina desde Barcelona, desde la costa mediterránea española.

Muy bien, hecha esta introducción general, señaladas estas cuestiones de carácter general que son importantes por los efectos que producen, en el presente artículo llamaremos la atención sobre un asunto puntual, sobre uno de los posibles desvíos recién referenciados en los párrafos anteriores: Las garantías truchas de alquileres, de arrendamientos, de operaciones financieras. Pues obviamente si se presentan y son tomadas garantías falsas que no sirven, que no responden si hay incumplimientos, que no generan recursos financieros si son liquidadas o rematadas, ello obviamente tendrá como consecuencia embarrar la cancha, hacer confuso el mercado de alquileres y por incertidumbre tal vez provocar en el mediano y largo plazo un alza generalizada en los arrendamientos de fincas, y también provocar pérdidas no previstas en las instituciones financieras y por ende provocar probablemente en el mediano y largo plazo un alza generalizada en las tasas de interés sobre los préstamos. Así, se enrarece artificialmente la aplicación del modelo capitalista, con consecuencias socioeconómicas que en una primera instancia tal vez afecten negativamente a las clases ricas, a las clases propietarias y poseedoras, aunque en el largo plazo tal vez terminen por deteriorar aún más a los sectores más débiles, frágiles, y empobrecidos de la sociedad.

ARGUMENTACIÓN CENTRAL EN LA TEMÁTICA PLANTEADA

Hecho este planteamiento general, establecido este prólogo, pasaremos ahora a tratar el tema central del presente artículo, y lo haremos a través de la trascripción de un testimonio personal, de un profesional uruguayo, que desde hace años está en el tema de la administración de propiedades.

«« Soy propietario de una inmobiliaria desde hace más de quince años, y estoy instalado en la zona céntrica de la ciudad de Montevideo, en Uruguay.

«« Durante este lapso de tiempo, nuestra empresa ha tenido un número de clientes bastante elevado, y algunos de ellos se interesaron en alquilar inmuebles de nuestra cartera presentando garantías personales truchas, es decir, garantías falsas, garantías que con rapidez se desbarataban, por ejemplo se ofrecía en garantía personal a un supuesto rentista o trabajador que transitoriamente tenía una finca en propiedad y/o un automóvil, cuando en realidad esa persona era un estafador, pues ofrecía salir de garantía a todo aquel que le pagara cierta cantidad de dinero al contado; y este “servicio de garantía” en muchos casos era ofrecido públicamente a través de la prensa oral o escrita, y/o a través de carteleras barriales, y/o a través de anuncios informales pegados en los baños de ciertos negocios de gastronomía.

«« Entonces, una vez que esas personas habían salido de garantía a cierto número de personas durante cierto lapso de tiempo, ellas se insolventaban a través de algún procedimiento, a efectos de así evitar tener que responder a los embargos genéricos o específicos que seguramente comenzarían a concretarse por incumplimiento de quienes habían comprado el “servicio de garantía”, pues la mayoría de quienes obraban de esta forma ya lo hacían con picardía, pensando tal vez en pagar adecuadamente uno o dos meses de alquiler, y luego cómodamente dejando de pagar, y esperando simplemente a que le hicieran el trámite de desalojo por mal pagador.

«« Obviamente, los procedimientos a través de los cuales esas personas se insolventaban son fáciles de imaginar. Por ejemplo, se podía firmar un vale o un conforme por una cantidad importante a un familiar o a un amigo de confianza, o a favor de alguna otra persona del entorno estafador, quien a través de los procedimientos judiciales usuales solicitaba primero el pago inmediato de la deuda por medio fehaciente, y luego solicitaba el embargo específico sobre el único bien inmueble del demandado. El monto de este embargo por cierto era similar o ligeramente superior al valor de la propiedad ofrecida en garantía, y de esta forma, si en algún momento la propiedad salía a remate, solamente se pagaría el primer embargo inscripto, que era del mismo grupo estafador. Otra forma de insolventarse tal vez más simple, era realizar la venta real o simulada de la propiedad dada en garantía.

«« Obsérvese que el grupo estafador, generalmente operando a través de una gestoría o de una escribanía, sin ningún problema continuaba operando de la misma forma, pues cuando una propiedad y/o una persona se quemaban, simplemente la sustituían por otra.

«« Como se comprenderá, nuestra firma inmobiliaria aceptó de buena fe un par de garantía truchas del estilo de las que vienen de ser descriptas, pero luego, al empezar a tener problemas nuestros clientes, comenzamos a observar minuciosamente y con detenimiento los antecedentes presentados, y así descubrimos ciertas regularidades, por ejemplo el mismo escribano en los casos estudiados era quien había otorgado el certificado notarial de propiedad ofrecida en garantía, y que luego no servía.

«« Advertidos de esta forma de operación, aprendimos a sospechar cuándo era que se presentaba una garantía trucha. Claro, algunos casos eran evidentes para nosotros las sospechas de irregularidades y de futuros problemas, por similitudes en la documentación presentada, y ellos los rechazábamos de inmediato. En otros casos no tan claros, y para tener cierta tranquilidad, teníamos que hacer toda una investigación al mejor estilo policial. Averiguábamos por ejemplo si la persona que salía de garantía tenía teléfono y luz a su nombre, y si ese no era el caso simplemente lo rechazábamos, les decíamos que esa garantía no nos servía. Otro indicador lo obteníamos concurriendo a la propiedad ofrecida en garantía, y preguntando a vecinos si conocían al titular o supuesto titular, y si ese no era el caso o si nos daban malos informes, simplemente rechazábamos ese legajo. Otro indicador era averiguar la fecha de adquisición de la propiedad ofrecida en garantía, y si la misma era muy reciente también en ese caso rechazábamos el legajo. Otro indicador era imponer que el inquilino siempre debía presentar garantías de personas que fueran sus parientes más o menos directos, comprobando este extremo a través de pertinente documentación.

«« Los legajos de garantía que en nuestra oficina así hemos podido comprobar que casi seguramente eran truchos, naturalmente tenían ciertos rasgos comunes y también algunas diferencias, pero bueno, le agarramos la mano a este asunto. Generalmente el inmueble involucrado no tenía un valor demasiado elevado, y generalmente estaba situado en un barrio no muy cotizado de la ciudad. Además, con frecuencia era un apartamentito interior, en una casa remodelada y convertida a propiedad horizontal. Y si se trataba de un local comercial, éste generalmente se ubicaba en una zona con poco movimiento. Además, el trabajador propietario de la finca con frecuencia era soltero y bastante joven, obrero en alguna fábrica o sereno, o bien por el contrario una persona mayor que vivía de una pensión. Además, estos garantes truchos por lo general afirmaban vivir en un lugar diferente del inmueble que tenían en propiedad y que ofrecían como garantía, y en algunos casos la dirección indicada como domicilio era efectivamente esa, pero en otros casos también se mentía en este detalle. En la documentación involucrada también se solían repetir nombres de escribanos o de abogados o de estudios jurídicos o de gestorías, por lo que era de sospechar que ellos estaban involucrados directamente en estas maniobras dolosas, o que al menos eran complacientes y que certificaban tal o cual cosa con excesiva ligereza.

«« En lo personal tenemos mucho respeto y admiración por el gremio de los escribanos y notarios y no tanto en lo que concierne al gremio de los abogados, pero bueno, tuvimos que rendirnos ante las evidencias, y admitir que al menos un pequeño grupito de escribanos uruguayos se prestaban a asuntos no santos.

«« Otra de las cosas que hacíamos en nuestra oficina para tratar de dar un mejor servicio y una mayor seguridad a los propietarios que nos confiaban su propiedad para que se la alquiláramos, era buscar ofrecimientos en la prensa de este tipo de servicios de garantías, e investigarlos a efectos de conocer qué escribanía o qué estudio o qué profesional estaba detrás de ese anuncio de prensa.

«« Bueno, por cierto todos los detalles recién señalados corresponden a nuestra experiencia y a la realidad montevideana, así que obviamente este panorama no es fácilmente extrapolable a otro país, cuya realidad ciertamente podría ser bien diferente. De todas formas y con todas las precauciones que tomábamos en la oficina, obviamente obteníamos seguridades adicionales para nuestros clientes-propietarios, pero bueno, seguro que por ahí también rechazamos garantías que no hubieran generado ningún problema. Ciertamente no en todo se puede obtener perfección.

Hasta aquí los comentarios y los consejos de nuestro amigo administrador de propiedades. La presente nota se está extendiendo demasiado, así que trataremos de ir esbozando un mensaje final y alguna conclusión.

¿Qué pueden hacer hoy día los propietarios de fincas, si desean alquilar esos inmuebles con destino a casa-habitación o con destino comercial? He aquí seguidamente una relación que nos parece relativamente lógica y dictada por el sentido común.

(1) Concretar los alquileres y la búsqueda de inquilinos a través de una inmobiliaria seria, que tenga cierta tradición y cierto prestigio y varios empleados, pues si para ahorrarse una comisión se procede por cuenta propia, o si se elige una inmobiliaria pequeña y con poca experiencia, posiblemente se corren riesgos demasiado altos de hacer contrato con un inquilino que luego sea mal pagador, y/o que deteriore el inmueble dado en arriendo más allá de lo que es razonable admitir por simple paso del tiempo y de un uso moderado y debido.

(2) A pesar de proceder como acaba de indicarse, plantear en la inmobiliaria el temor a aceptar una garantía trucha. Quienes están en este negocio de la administración de propiedades, y en especial los dueños de estas empresas, en muchos casos dan muy buenos consejos, pero para no comprometerse exageradamente, siempre dejan al propietario la última palabra, y entonces no está de más escucharles, y seguir al menos algunos de los consejos o de las precauciones que ellos recomiendan.

(3) Respecto del contrato de arrendamiento y aunque usted tenga confianza en la inmobiliaria que consulta y en los profesionales que allí trabajan, igual léalo en detalle, y no dude en reclamar una enmienda o un agregado, si ello les parece necesario. Si lo que usted propone es inadecuado, la empresa ya se lo hará saber señalándole las razones. No se sienta presionado por ningún aspirante a inquilino suyo, y ni siquiera por el empleado que actúa de intermediario en la inmobiliaria. Posteriormente a haber firmado el contrato, los problemas serán suyos y las consecuencias negativas también.

(4) Durante la etapa de estudio del legajo, exija a quien sea todo lo que le parezca razonable, y aplique su sentido común. Poco a poco usted irá generando experiencia, sobre todo si en algún momento un inquilino deja de pagarle y debe iniciarle juicio de desalojo. Así, usted tendrá gastos no previstos, e incomodidades de todo tipo, aún cuando el abogado que le haga estos trámites judiciales sea una persona honesta y competente. Y si su abogado se despreocupa de su asunto porque tiene otros pleitos entre manos mucho más importantes, o si su abogado no es competente, o si es deshonesto y coimero, bueno, ahí sufrirá de verdad, pero ahí también aprenderá a ser muy cauto.

(5) No elabore usted mismo los contratos de arriendo aún cuando usted tenga ya cierta experiencia, esto es asunto de profesionales. La redacción de los contratos es una labor técnica, que debe ser hecha en cada caso por gente que sabe. Ciertamente, la única defensa importante del propietario frente al inquilino es el contrato pactado, así que no corra riesgos innecesarios. Si en el contrato le ofrecen poner una cláusula que le merece reparos, no firme, y al menos asesórese por alguna vía independiente. Por ejemplo y en el caso de Uruguay, hay instituciones que ofrecen asesoramientos jurídicos gratuitos a sus asociados; a riesgo de ser parcial, indico a continuación cuatro instituciones serias que ofrecen este tipo de servicios gratuitos: (1) Cámara del Bien Raíz, Colona 1460, Montevideo; (2) Centro de Protección de Chóferes, Soriano 1227, Montevideo; (3) Automóvil Club del Uruguay, Avenida Libertador Brigadier General Lavalleja 1532, Montevideo; (4) Cambadu, Magallanes 1412, Montevideo. Como podrá constatarse, las cuatro instituciones que vienen de enumerarse están ubicadas en la ciudad capital de Uruguay, y ello porque son las que conozco. Naturalmente esta referencia parcial no debe invalidar otras opciones en otras ciudades, ni otras posibilidades.

(6) Si acaso debe iniciar en algún momento un juicio por incumplimiento del inquilino, para iniciar la demanda le pedirán, o el contrato original, o una certificación notarial, y esta última tiene un costo. Como obviamente es peligroso iniciar un expediente judicial poniendo allí el original del contrato, una cosa sencilla de hacer es, en el momento del arriendo, firmar y hacer firmar tres copias del mismo tenor en lugar de dos. Y así, usted podría incluir el original del contrato en el legajo judicial, pero reservándose para sí otro original, y evitando así el señalado gasto notarial. Y esta práctica es legal pues no está prohibida por ninguna norma, al menos en Uruguay. Claro, lo señalado tal vez es un detalle menor, pero recuerde, antes de firmar el contrato la opinión del propietario es decisiva, así que si lo estima conveniente, imponga sus posiciones, y dilate la firma del contrato si es necesario.

(7) Cuando haya una inmobiliaria que actúa como intermediaria en un contrato de alquiler, tenga presente que por lo general tanto el propietario como el inquilino deberán pagar una comisión, así que nunca está de más solicitar información sobre el monto de esta comisión, a efectos de no tener sorpresas desagradables. Cuando interviene solamente un escribano en la elaboración del contrato, por lo general los respectivos honorarios del escribano por este trabajo son de cargo exclusivo del inquilino, pero igual, también en este caso conviene averiguar bien cuales son las condiciones, aunque sea verbalmente, y si le dan algún tipo de impreso o de reclame, pues tanto mejor; en todo caso, pida que le escriban manualmente la tasa de la comisión o su monto bruto, al dorso de una tarjeta de la inmobiliaria o gestoría o escribanía con la cual usted está trabajando. Obviamente, quien se hace cliente de una inmobiliaria o de un profesional administrador, tiene derecho a pedir estos datos incluso por escrito, así que sea firme en relación a esta cuestión. Y si usted comprueba mala voluntad en atender reclamos razonables de su parte, pues o bien insista diciendo tal vez que es una exigencia de su socio o de su familia, o bien sencillamente retírese y vaya a otra parte.

(8) Tampoco firme nunca una carta de exclusividad con una inmobiliaria o con un escribano, pues tal vez allí puede que haya algo, como por ejemplo una tasación de alquiler muy baja, o una tasación de venta muy baja, o alguna otra jugarreta. Recuerde que los dueños de algunas inmobiliarias son tránsfugas, y que incluso puede haber deshonestidad de algún tipo por parte de un escribano o de un contador público. Ante estos casos simplemente pida copia del documento que le quieren hacer firmar, aduciendo que lo va a consultar con un profesional amigo o de confianza, y luego retírese. Y en estos casos nuestro consejo es que no vuelva nunca más por ese negocio a plantear algo.

(9) Pero bueno, no necesariamente se debe alquilar solicitando al demandante una garantía personal, pues en algunos países, Uruguay entre ellos, hay instituciones sólidas y de prestigio, que en determinadas condiciones dan servicios de garantía en alquileres. Tal es el caso de la Contaduría General de la Nación, sita en Colonia 1089, Montevideo, y también de ANDA, Arenal Grande 1570, Montevideo. Si usted tiene para alquilar un inmueble que tiene demanda por su ubicación y por sus comodidades, y si la finca se encuentra ubicada en Montevideo o en su zona de influencia, en todo caso ponga como condición obligatoria que la garantía sea Contaduría o ANDA, y así podrá ahorrarse muchos dolores de cabeza.

(10) Cuando ofrezca un inmueble en alquiler, asegúrese de que el monto que está pidiendo es el adecuado para ese momento del mercado. Si usted pide más que el valor normal, no solamente tendrá su propiedad desocupada varios meses, sino que además corre el riesgo de quien finalmente le alquile sea un pícaro que acepta un valor alto porque en algún momento piensa dejar de pagarle los arriendos. Sepa que hay tasadores que por una comisión relativamente baja, le tasan su propiedad para alquiler o para venta, y las inmobiliarias también suelen hacer estas tasaciones en forma gratuita. Si usted no queda conforme con una tasación, en todo caso pida otra. Finalmente sus intereses únicamente usted va a defenderlos con seguridad y por encima de otras circunstancias. Hay veces que las inmobiliarias tasan bajas las propiedades que tienen en cartelera, pues les interesan los negocios rápidos que le generan menos gastos y menos trastornos. Por cierto, entre los tasadores de inmobiliarias y los tasadores profesionales, también hay personas que se equivocan o que no conocen el mercado, así que en este sentido también se debe estar atento.

(11) Otras de las garantías que eventualmente pueden aceptarse, al menos en Uruguay, es la de depósito bancario. Y en Uruguay ello puede concretarse a través del Banco Hipotecario del Uruguay por un monto máximo de seis meses de alquiler. Por supuesto, en caso de incumplimiento del inquilino en cuanto al pago del arriendo, se podrán iniciar los trámites de desalojo, y una vez culminados los mismos recurrir a este fondo para compensar incumplimientos. Pero bueno, los trámites judiciales no siempre son ágiles, y además, justo pueden estar afectados o por la feria judicial o por alguna chicana que oponga el inquilino, así que en general, el monto así retenido en garantía no suele alcanzar para cubrir todos los adeudos. Por su parte, no se debe solicitar al inquilino un depósito por mayor monto que seis meses de alquiler, pues ello no está permitido por las leyes uruguayas y da motivo de sanciones al propietario. Por otra parte, en caso de reajuste de precio en el arriendo, el inquilino no suele actualizar el monto del depósito, y así la garantía del propietario suele degradarse aún más en estas situaciones.

Claro, justo es reconocer que los inquilinos que ofrecen un depósito de dinero en garantía por el arriendo de una finca, o que ofrecen una garantía personal, no siempre son personas deshonestas, no siempre piensan en comportarse mal, no siempre piensan en dejar de pagar y esperar así al trámite de desalojo. Pero bueno, el problema es determinar cuando se estaría frente a una situación como la recién planteada, y cuando se planifica todo de antemano pensando en algún tipo de incumplimiento.

Como siempre, beneficios y protecciones tal vez en demasía a las partes más débiles (en nuestro caso: inquilinos), y/o situaciones de incertidumbre, a la corta o a la larga terminan perjudicando a quienes tienen menor poder adquisitivo, a quienes son más vulnerables, a quienes tienen un peor asesoramiento o mayores condicionamientos.

Así que cuando la cancha se embarra, muchas veces son los sectores más débiles los que terminan sufriendo los mayores perjuicios.

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